[ “如果申请房屋抵押贷款，前提是抵押房屋贷款已经还清。然后由专业评估机构对房产进行估价。”抵押率为50%左右。贷款利率方面，如果是银行优质客户的话，按照贷款基准利率上浮15%～20% ]

　　在目前严厉的房地产调控政策下，三套房无法获得贷款，二套房首付比例、贷款利率也都比较高。那么对于一些政策“误伤”下的刚需购房人群，选择何种购房方式才能达到最高性价比呢？

  　案例一  改善型购房者

　　王先生，私企老板，年收入100万元左右。结婚前在上海浦东用商业贷款购买一套90平方米小户型住房，目前贷款已经还清。结婚后，计划与太太买一户140平方米左右住房。王太太名下目前无房产也无任何贷款记录。王太太任职某国有企业，单位予以缴纳公积金和补充公积金。目前两人看中一套总价值500万元左右的房子，但王先生手头现金200万元左右，父母资助50万元，目前名下小户型房产市场价252万元左右，出租价格每月4000元左右。

　　贷款方案：“卖旧换新”or“1+1置业升级”

　　有财建议：像王先生这样名下已有房产的人群，按照目前“认房又认贷”的标准，即使王先生出售名下房产也仍然会被列为“第二套购房”。如果申请商业贷款，首付比例50%，贷款利率在基准利率基础上上调10%，贷款成本较高。王先生可选择将名下房产出售，不申请任何商业贷款方式，全额购买新房。

　　但鉴于王先生生意流动资金的需要，王先生也可以考虑“1+1”置业升级模式，用手头现金支付首付，用自己和太太的公积金申请贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。此外，之前的小户型房可以保留并出租，用租金来减轻还款压力。同时，王先生夫妇再次购房应该考虑日后生育小孩问题，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。

　　案例二 两套房产者

　　李先生，目前在上海有一套房产，和太太、儿子一起居住。总价值300万元左右，有贷款但目前已经还清。此外，李先生还在老家帮父母买了套房产养老，总价值50万元左右，有贷款但也已还清。目前李先生计划在上海再为儿子购买一套房子供结婚用，看中一套总价值200万元左右的房子。但目前李先生家庭现金只有50万元左右。

　　贷款方案：房产抵押消费贷款

　　有财建议：像李先生这样在本地和外地均有贷款记录的人群，通过央行个人征信系统可以查出李先生的两次贷款记录，按照现在政策李先生根本无法申请到商业贷款或公积金贷款。唯一的办法是通过“房产抵押贷款”来购房。“如果申请房屋抵押贷款，前提是抵押房屋贷款已经还清。然后由专业评估机构对房产进行估价。”招商银行理财经理林先生在接受第一财经日报《财商》采访时表示，如果评估价格是300万左右，那么大约可获得150万元贷款，抵押率为50%左右。贷款利率方面，如果是银行优质客户的话，按照贷款基准利率上浮15%～20%。

　　林先生表示，抵押消费贷款办理后，银行将这笔钱转入林先生银行账户，但不能转账、取现，只能在POS机刷卡。对于刷卡具体用途，银行不做过多干涉。

　　案例三 外地务工人员购房

　　金小姐，江苏人，在上海工作一年半，一直在上海租房，房租大约1500元。但考虑长期租房成本很高，而且自己有在上海定居的打算，计划先购买一套40平方米左右的小户型房屋居住。看中一套100万左右住房，目前个人无太多存款。金小姐以往并无贷款记录，但父母在江苏为她全额付款购买了一套40万元左右房产。

　　贷款方案：卖掉外地房付首付

　　有财建议：对于金小姐这样的外地人，按照目前新政要求，在申请贷款时需要提供在上海一年以上的纳税或社保缴纳证明，金小姐基本满足这一条件。在第几套房的认定上，目前上海房地产交易中心并未与全国联网，无法查出金小姐在江苏的房产记录，如果在上海申请贷款仍被视为首套房，但银行也会让金小姐提供房产情况承诺书，所以建议金小姐可以卖掉江苏房产，作为首付款，然后依照自身情况申请公积金贷款或商业贷款。

　　在还款方式上，建议采取等额本息还款方式，每月还款额比较固定，压力比较小。

来源:第一财经日报