本期嘉宾:

    财政部财政科学研究所副所长、研究员 刘尚希

    中国人民大学财政金融学院教授 安体富

    中国政法大学民商经济法学院教授  王  涌

    主持人：本报记者  冯  蕾  李  慧

    近日，国家发改委财政金融司司长徐林透露的“推进房产税改革”的消息被各大媒体广泛刊载。

    尽管“推进房产税改革”仅仅是徐林会议发言中的一小部分内容，但市场仍敏感作出反应——当日，沪深股市在房地产股的领跌下，双双出现近期少见的2%以上的跌幅。

    实际上，自4月楼市调控新政出台以来，关于房产税征收的探讨屡屡触动市场神经——

    今年4月,财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点；当月,国务院颁布“新国十条”亦明确指出,要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；5月末，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，指出“逐步推进房产税改革”。

    然而，房产税究竟是什么？为何征？各方对此议论纷纷。

    房产税是否存在重复征税

    正方：不存在重复征收问题

    反方：土地出让金已包含房地产税性质

    【背景】：房产税在中国并非新税种。1986年即在市、县按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。而物业税，已于2003年开始在全国进行物业税“空转”试点，重要内容就是“房地产模拟评税试点”（仅针对经营性房产）。今年开始，模拟评税试点扩大至全国，每个省份选择一个城市进行试点。

    记者：与很多国家不同，我们国家的土地是国有的。地方政府把土地拍卖给开发商，开发商已经向政府缴纳了土地出让金，开征房产税是否存在重复征税问题？房产税与土地出让金是什么关系？

    安体富：房产税属于财产税。有的国家叫不动产税，有的叫财产税。从我们国家来看，以前开征的房产税是对经营性房产征税，现在是住房要不要征税的问题。房产税是针对住房保有环节的税种，与土地出让金相比，不是重复征税。

    王涌：在法律形式上，房地产税与土地出让金是两个环节截然不同的制度，但在具体内容与实际功能层面上，现行的土地出让金已经包含一定程度的房产税的性质。

    2009年，全国土地出让总额高达1.59万亿元。仅以地租的性质来解释，显然勉强。其溢价部分应当理解为隐形的房地产税。如果上述分析成立，再讨论是否应开征房地产税，问题实质就转化为：房地产税是否应从土地出让金分离出来，分年收取？

    人们所期待的房地产税显然是：分离独立，分年收取，区别征收。现行土地出让金制度一次性预收未来若干年限的土地收益总和，必然鼓励地方政府滥用土地出让金等短期行为；土地出让金制度不分贫富，无法发挥调节贫富差距的功能；土地出让金制度掩盖房地产税，土地增值部分不在其中，无法清晰计算未来若干年的房地产税的实际数额，必然存在巨大损失。

    房产税开征会抑制高房价吗

    正方：房产税将提高保有环节成本，从而抑制高房价

    反方：用税收手段去抑制房价，一般情况下是无效的

    【背景】：日前，北京工业大学和中国社科院社科文献出版社发布《2010年北京社会建设分析报告》称：按北京2009年11月17810元/平方米的均价和2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支配收入64285元计算，一套90平方米的普通商品住房相当于一般家庭25年的可支配收入。北京居民的房价收入比为25：1。而据近期央视“空置房”调查，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%！

    记者：一方面是房价居高不下，一方面是大量房屋难以售出。有专家提出，之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。您如何看待？

    安体富：房产税本身可以解决地方政府收入问题，对抑制高房价将起到一定作用。占有房产需要一定的成本，会对房产需求起到抑制作用，从而抑制炒房行为。买房中的交易税和营业税可以转嫁，但保有环节的房产税，谁持有谁交税，不易被转嫁。

    此外，房产税的出台，能发挥再分配调节作用，使有好房子、大房子的人多承担税负，他们也有这样的承担能力。同时这个税收会用于支持廉租房建设，使低收入层和夹心层得到更好的“住有所居”条件。

    刘尚希：对此我有不同看法。征税的作用是增大持有和交易成本，问题是，房屋价格并不完全由成本决定。受土地供应的约束，住房不可能无限供给。但作为安家立业的基本条件，住房却具有很强的刚性需求。更重要的是，在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都可以转嫁，税收也不例外。能炒房的人，不会在乎持有房子期间交一点税，最终都能从房价中收回来。

    此外，税负能否转移，取决于供求关系。若无其他有效的调控手段配合，房价将继续上涨，保有环节的税负无疑可完全转嫁。另一种情形是，楼市调控手段有效，房价平稳运行或开始下降。这个时候保有环节的税负的确无法转嫁，不过，房价既然已开始下降，使用税收手段的必要性还有多大？应看到，当前，楼市新政效果已逐步显现，对房地产投机有一定抑制，部分房价虚高的情况已得到一定程度的遏制。保有环节征税，房价上涨时只能起到火上浇油的作用，房价下落时，则起到落井下石的作用。

    用税收手段抑制房价，一般情况下是无效的。除非征收重税，使炒房者无法承受，迫使投机客收手。但这是一种休克疗法，可能导致房地产市场崩盘。解决房地产问题，不能“头痛医头，脚痛医脚”。最终要解决房地产问题，还是要给大量的游资一个好的出路，引导游资进入实体经济，这才是治本之道。

    王涌：从短期看，征收房产税会对人们的心理预期产生影响。一旦确定开征，预计房价将明显下跌，但下跌后又会反弹。因为房产税实际征收金额并不很多。中国的高房价是因为土地供应的垄断、流动性泛滥、城市人口激增的刚性需求等结构性因素所致，非房地产税这样的外用药所能解决。

    参照美国、加拿大等国现行的征收税率：在房屋市场价值20%-40%折扣基础上，征收1%-3%，一栋市场价值200万元的房屋，每年的房地产税不到一万元。这样有限的税额，如何抑制投机者的投机野心？历史上，房地产税从来没有有效地抑制过房地产泡沫，在日本上世纪90年代和美国本世纪初的房地产泡沫中，房地产税的作用犹如螳臂当车。

    开征房产税能否终结土地财政

    正方：开征房产税可以规范地方政府行为

    反方：房产税很难成为地方政府主体税种

    【背景】：“二战”后，在许多国家的政府财政收入中，财产税的占比在下降，为交易税和所得税取代，但在地方财政中，财产税仍然是大头。1927年财产税在美国地方财政收入中占97.3%，现在所占比例仍然接近75%。从中国看，自1993年分税制改革后，中央财政占比相对提高，地方财政占比相对减少。而随着上世纪90年代中期房地产市场的兴起，高额的土地出让金让地方政府获得了丰厚的财政收入。但是，由此引发的诟病也此起彼伏。

    安体富：房产税最主要的作用是规范地方政府的行为，使得地方政府有了可靠的收入来源。根据目前的财政体制，县乡财政增收很困难，又面临教育、医疗、社会保障的支出压力，由于没有主体税种，地方政府要么卖地，要么乱收费。有了房产税，地方政府不规范的行为将受到抑制。

    发达国家、发展中国家普遍征收房产税，英国和澳大利亚，地方政府收入几乎100%来自房产税，美国则占50-80%，法国为69%，加拿大为75%。从各国情况看，房产税都是它们地方税的主体税种。总的来说，房产税的定位主要是为了优化税制结构，使政府行为能够规范化。

    刘尚希：难道开征房产税了，地方政府就会“有地不卖”？只要卖地就会有土地收入。对于所谓的“土地财政”，人们往往只看到高收入这一方面，而这些钱干什么去了，普遍不被关注。2009年，全国土地出让支出项目包括两大块：一是获取土地收入的直接成本支出，主要是征地和拆迁补偿；一是扣除成本之后的土地净收入使用，两块比例大致是四六开。真正属于政府可自主安排支出的土地收入，从2009年数据看大致有8500亿元，除了近2000亿元结转下年之外，其用途是城建、“三农”、廉租房、灾后重建和国企改制。明晰这一点十分重要，土地收入的支出用途是否具有正当性决定了土地财政的性质及其存废。

    记者：但是现实也存在一种情况，一些地方政府为追求经济增长，卖地冲动十分强烈，助长了很多短期行为。

    刘尚希：这是城市化进程中存在的现象，更与地方政府职能转变有关系。如果地方政府职能界定不清，即使财政收入快速增长了，也达不到我们预想的目的，它们还是希望房价上涨。

    王涌：征房产税不会抑制卖地冲动。关键问题是，在一些城市，规划内用地已卖得差不多了，而同时，地方政府承担的公共服务职能却越来越多，迫切需要新的税源。

    我最近参加了住房与城乡建设部一项调研，发现各地公租房建设很少动用地方财政资金，绝大多数来自公积金增值部分，这就会引发一些问题。建设廉租房和公共租赁住房资金缺口巨大，需要稳定的资金来源，而这必须通过税制改革予以强制与稳固。

    刘尚希：房产税很难成为地方政府的主体税种，这一良好愿望难以实现。这一制度设计下，当地房价越高，地方政府才可能收到更多的税。此举并不能遏制地方政府推高房价的冲动。

    房产税征收有多大技术难度

    正方：按套征、面积征，或两种办法结合的方式

    反方：房产税征管可能面临大面积僵持乃至瘫痪态势

    【背景】：以上海为例,媒体调查显示,目前上海注册房产估价师有1351名。截至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日,按每套100平方米计算,上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕,也就是28年才能完成,还不包括期间的新增房屋面积。

    记者：房产税征收还存在哪些难度，应怎样征收？

    安体富：我认为，一是以第一套、二套、三套住房来划分，对百姓第一套住房采取免税的措施，而对二套三套住房则要征税。其次是，根据家庭人均住房面积来划定房产税征收额度。也可以采取两种办法结合的方式，具体方案还需要详细研究。房产税在国外属于地方税种，各个地区、市、县征收额度都不一样，比如在美国，房产税是地方政府主要财政收入来源，市政支出额将影响到房产税率的高低。

    王涌：在西方国家，早已形成了深厚的财产税文化，但仍存在诸多严重问题。中国才刚刚起步，问题将更棘手。房产税的评估、征收、争议等各个环节，都需要浩繁的制度建设。此外，财产税不同于所得税，所得税通常是在纳税人取得收入前，就被自动扣除相应税款，悄无痕迹。但是，财产税的征收只能“裸收”和“强收”。如果征收技术缺乏精巧的设计，房地产税征管可能面临大面积僵持乃至瘫痪态势。

    刘尚希：房产税涉及千家万户的利益，出台政策前，应广泛征求公众意见，保障老百姓的合法权益。

来源:光明日报