江西省认为，回购闲置土地可以遏止当前土地价格下滑的势头，稳定土地供应和价格，而且有望赚取溢价收益 
  
[ 但现阶段面临改制的国企大部分处于负资产状态，特别是已批准的破产企业和停产半停产企业，根本无法支付改制成本。“值钱的，就剩下那块地了。” 江西提出的办法是“盘活企业土地资产”。由江西省行政事业资产集团公司向银行融资贷款40亿元，用于省属42户下放企业和省属32户改制企业可变现土地收储，进而推进国企改制 ]

　　2009年，江西省计划对95户地方国有企业实施政策性破产。

　　“对一些长期亏损、资不抵债、扭亏无望的国有大中型企业实施政策性关闭破产，是推进国有企业改革的一项重要举措，也是妥善解决计划经济遗留问题而采取的一种特殊政策。”江西省国资委副主任李键对记者说。

　　但现阶段面临改制的国企大部分处于负资产状态，特别是已批准的破产企业和停产半停产企业，根本无法支付改制成本。“值钱的，就剩下那块地了。”

　　江西提出的办法是“盘活企业土地资产”。由江西省行政事业资产集团公司向银行融资贷款40亿元，用于省属42户下放企业和省属32户改制企业可变现土地收储，进而推进国企改制。

　　江西财经大学金融发展与风险防范研究中心主任胡援成表示，当前，国际金融危机还在蔓延，各行各业急需资金，江西这种融资办法通过盘活现有存量资产，转变了财政支持经济发展的方式，实现了用金融手段保经济增长。

　　融资40亿元

　　“目前，已有29户国企破产终结，进入破产程序的有36户，还未启动破产程序的有30户。”在江西省国资委7月30日召开的新闻发布会上，李键说。

　　他介绍说，目前省国资委13位副厅以上干部每人带领一个工作组，分别挂点2至3个企业，按年底前全面完成改制任务的要求，分门别类，一企一策给予指导协调和督促，加快推进32户省属企业的改革。

　　现实的问题是，改制时进行职工身份转换、剥离非经营资产、企业办社会职能、实现社保并轨等，需要支付巨额的改制成本。

　　李键认为，“钱从哪里来”是江西国企改革最紧迫的难题。

　　“近半个月来，省委省政府领导相继主持召开了八次会议，研究部署国有企业改革，要求解决‘钱从哪里来，人往哪里去，土地如何变现，改革怎样进行’等重大问题。”江西省政府的一位官员告诉记者。

　　在6月26日召开的省委常委会上，江西省委书记苏荣拿出指导省内国企改革的二十二条操作要点，其中包括融资53.8亿，用于各级改制企业的土地收储，这个中部省份的国企改革战略进入全面攻坚阶段。

　　而其中引人瞩目的，是对国企改革“杠杆资金”的处理。省委常委会上，先有景德镇、萍乡等地方负责人介绍各地国企改革进程，其中大多有言及“地方资金紧张，希望省财政能给予倾斜”等。

　　比如，九江仅市属84家企业改制成本就达41亿元之多。

　　“省属国有企业改革所需资金由省政府统一筹集。除财政专项安排外，省国资委从国有企业的资产变现和资产收益中解决一部分。”江西省国资委主任李天鸥说，为了不因资金问题延误改革，还将筹集20亿元备战省属国有工业企业改革。

　　李天鸥说，2008年，省国资委通过出售一部分国有股权、国有资产，收集了将近9个亿的资金。既没有贱卖国有资产，又筹集到了资金，土地收储起来，待市场回暖后，价格就会增值。既解决了改革资金筹措问题和成本的问题，同时又保护了国有资产。

　　但在经济没有实质性回暖的背景下，通过收取国有资产收益的方式筹措改革资金的难度加大。此外，战略投资方对大规模的收购行为普遍采取审慎、观望的态度，江西部分国有产权出让也屡遭搁置。

　　显然，“盘活企业土地资产”成为筹措改革资金最为快捷的方式。

　　今年6月，江西省出台《关于全省设区市政府闲置土地收储回购及整理开发项目融资、转借、偿还实施方案》（下称“融资方案”），解决国企改制中土地变现和改制成本问题。

　　融资方案称，以江西省行政事业资产集团有限公司（下称“省资产集团公司”）为平台，向银团贷款融资40亿元，用于收储回购及整理开发低成本、低价格的闲置土地。

　　省资产集团公司是江西省三大政府融资平台之一。2008年8月6日，江西省财政厅在全省84家行政事业单位宾馆、招待所、商铺等价值150亿元的经营性资产打包捆绑的基础上，正式组建江西省行政事业资产集团有限公司。

　　这笔被称为“几乎被人遗忘”的资产充当了政府融资平台的主角。江西省省长助理、省财政厅厅长胡幼桃说，实际上这块资产的日常经营收益一年也就几亿元，而将资产转化为资本来经营，却可一次性贷款几十亿元。

　　成立后不久，省资产集团公司以部分资产向银行抵押，获得60亿元银团贷款，使全省85个污水处理设施顺利开建，并直接出资成立担保公司为中小企业提供贷款担保。

　　此次贷款40亿元帮助各地市“回购闲置土地，并进行整理开发”，是省资产集团公司成立后的第三笔融资业务。据介绍，中国农业发展银行江西省分行牵头组织银团答应在国家同档次基准贷款利率基础上给予下浮10%的优惠。其中，省资产集团公司转借设区市按下浮5%确定，另5%作为管理费用开支等。

　　还贷来源主要是闲置土地收储回购及整理开发后进行二次出让产生的土地出让收入，而省资产集团公司以“委托代购协议”项下的“代购资金应收账款”向银行提供质押担保。

　　“适当的时候，根据市场的需求，我们有计划、有秩序地逐步出让土地，收回资金，再还给财政。”李天鸥说。

　　冀望“土地变现”

　　不难发现，上述融资方案的核心内容是以地融资，解决改制成本。但如何盘活“企业闲置土地”呢？

　　以九江市为例，目前未改制国有企业183户，涉及职工5.6万人。其中，市属国有企业84户，涉及职工3.9万人。

　　九江市委书记钟利贵认为，国企改制是躲不开、绕不过、拖不得的一道“坎”。不改，资产会流失、矛盾会积累、成本会增加。他说，九江仅市属企业改制每拖一年要增加改制成本3个多亿，而且涉及几万职工的切身利益。

　　据介绍，江西这次贷款融资的土地收储资金将重点向九江倾斜支持。此外，九江也在借鉴“用未来的钱支付现实的改制成本”的融资思路，并确定了整体运作的改制办法，即建立政府融资平台、打捆企业资产融资、全面置换职工身份、处置资产还债重组。

　　首先，成立一家有收储土地职能的国资公司，作为政府融资平台；然后，把企业可融资的土地等资产打捆注入国资公司，目前已注入可融资的土地1619亩、资金3亿元；最后，由国资公司用土地等资产向银行抵押贷款。

　　如果一切顺利，拿到贷款后，就可以全员置换改制企业的职工身份，并适时处置企业的土地等资产，偿还银行的贷款。但以地融资的前提是，能否搞好土地资产变现，把土地及时盘整出来，做到“净地、无债、可用”。

　　“要把土地盘整出来，就要在消除银行债务的基础上，处置好厂房和职工住房，并做好规划和周边环境，把生地变为熟地，具备使用价值。”九江市的国有企业改制文件称。

　　这样的话，单是九江市属84户国有企业可盘活的闲置土地就有2500亩。

　　“根据测算，如果按常规的办法卖地，每亩均价最多80万元，只能筹集改制资金20个亿，资金缺口近一半；而进行整体运作，先做好环境，等市场好转再卖地，预计每亩均价可达150万元左右，可基本解决改制资金。”钟利贵说。

　　钟利贵认为，因为土地是国有企业最主要的资产，是国有企业的最大价值所在。搞好城市土地经营，必须在控制土地的基础上，做好土地的环境，使土地升值。

　　“同时，科学供地，有效调控土地市场，处理好卖地筹资与收地融资、政府投资做环境与开发商投资买地做房子的关系。这样，才会放大土地价值，使土地经营效益最大化。”

　　按照这个思路运作，目前九江已融到近10亿元的银行信贷资金。此外，江西其他地市都冀望于“土地变现”来支付国企改制成本。

　　近日，江西省国土资源厅召开的会议上，厅长刘积福以新余市为例，指出各地市要走内涵挖潜之路，清理关闭企业的闲置用地，清理批而未供、供而未建、建而未用、用而未尽的项目用地，盘活存量。

　　最近的案例是，新余市国土局仙女湖分局对赣锋锂业股份有限公司原有的123亩土地实施了收储，分局土地储备中心通过银行贷款已支付给赣锋锂业土地费900万元。

　　“由于当前房地产市场仍然处于比较冷的状态，土地变现难度很大。受土地价格变动影响，即使现在出让土地，也不会获得好的收益，从某种角度讲会贱卖国有资产。”李天鸥说。

　　江西省认为，回购闲置土地可以遏止当前土地价格下滑的势头，稳定土地供应和价格，而且有望赚取溢价收益。

　　最近的两个月，全国各地“地王”频频诞生，但在2009年整个上半年，南昌市的土地交易显得平淡无奇，即使是在楼市“小阳春”之后，土地交易中心挂牌大厅也没有迎来激烈的举牌情况。今年6月，一块面积近30亩、位于南昌市昌东大道的居住用地，挂牌起始价为100万元/亩，最终只以120万元/亩的价格成交。

　　数据显示，2009年上半年，南昌市共出让土地2885.566亩，虽然工业用地大幅增长，但纯住宅用地和商住用地双双出现下降，尤其是商住用地，从2008年的636.851亩直接降到58.3亩，下降比例为90.85%。

　　用开发商的话来说，南昌的土地市场还是有点“冷”。

　　“我们不允许国有资产随便由哪一个单位进行贱卖。当然，在改制过程中，确实也有一些地方、一些单位出现过贱卖国有资产的情况。江西一旦发现这类问题，或接到举报，我们就会进行调查核实，要依法纠正。”李天鸥说。

　　作为江西省财政厅的负责人，胡幼桃认为，随着我国经济的回暖，这些回购的闲置土地将变为一笔巨额财富，经整理开发、二次招商还清贷款后，将有一定盈余纳入财政预算。

--来源:第一财经日报 孙文祥