“迪士尼”童话--土地演义(图)
[发布日期：2009-8-22]
迪士尼乐园落户上海的脚步，离我们越来越近。
7月14日，上海市委书记俞正声指出，上海今年重点要抓好的6件大事，其中就包括大力争取并推动重大旅游建设项目落地。
8月8日，新浦东区政府成立记者见面会上，有关人士证实了重大旅游建设项目即指迪士尼。浦东新区副区长刘正义透露，上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致，目前仍需中央核准。迪士尼乐园项目一旦落地，投资规模将超过人民币250亿元，比肩上海世博园。
“在上海兴建迪士尼乐园已经传了10年了，每次都是只听见声音，不见动静。”上海一位证券圈资深人士告诉记者。
事情在2009年出现实质性突破。
2009年1月9日，美国迪士尼公司声明，计划联同上海市政府在浦东兴建全球第六个迪士尼乐园，预计耗资244.8亿元人民币。其中上海市政府下属的企业将持股57%，迪士尼公司持股43%。
兴业证券首席策略分析师张亿东认为，中央下半年批准这一项目的概率较大。
“据说，国家发改委在今年6月份的时候就已经通过了上海迪士尼的方案，之后还需要国务院的批准，最后才由上海市政府和外方联合召开新闻发布会进行发布。”上述上海证券圈资深人士告诉记者。
对于迪士尼项目，证券市场投资者对其关心程度要超过其他群体，对于受益板块的炒作早在2007年就已经开始，更早的炒作，10年前也曾出现。
“迪士尼乐园周边地产升值为上市公司带来价值提升机会；迪士尼带来消费盛宴：旅游酒店、商业零售、交通运输等；产业链相关需求的提升：玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、互联网等；大规模投资及配套建设：建筑、建材等。”兴业证券最新一期的研究报告认为，证券市场主要从四个方面受益。
实际上，上述四个受益线索，归纳起来可以合为以下几个方面：土地、股权；基建、服务。
随着沪杭高铁、宁沪高铁、宁杭城际铁路于2012年后陆续修通，上海、南京、杭州为中心的“1-2小时交通圈” 的实现，上海迪士尼将能有效覆盖长三角，甚至覆盖华东、华北、东北地区。庞大的区域经济将成为上海迪士尼成功的保障。
由于项目最快2014年才能够开业，兴业证券在最新的迪士尼研究报告中指出：其短期内对上海旅游业不会产生实质性影响，但长期影响明显，预计上海迪士尼开业后游客规模应能达到1000万人次，开业初期将为上海带来300-500万人次的新增游客，约占上海全年接待游客规模的2%-4%。
迪士尼，将为上海带来一个新的传奇。
驱车从迎宾大道（A1高速公路）往浦东机场方向，进入南六公路，便进入了传说中的“上海迪士尼乐园”选址所在地。
南六公路两旁绿树成荫，农舍散落，偶尔传来几声欢快的蝉鸣，往深处依稀可见成片的果园和蔬菜大棚。
这里在三五年之后，或许被快乐的喧嚣所代替。可以想象，在这个近10平方公里的范围内，迪士尼乐园落成后，会是怎样一个人头攒动，欢笑快乐的童话王国。
据市场传言，上海迪士尼乐园的选址位于迎宾大道（A1高速公路），沪芦高速公路（A2高速）、南六公路、周祝公路合围的区域，该区域总面积约10平方公里，以农田为主，有少量的农民房屋和工业厂房。该区域往南、往东建筑密度开始增大，但仍是十分宽旷，适宜后续开发。拆迁快捷、交通便利成为此处被认为是迪士尼乐园选址的重要条件。
“说就是这个地方，谁知道政府是不是批在这里呢。”在南六公路旁，一位村民告诉记者。
8月10日，兴业证券最新的迪士尼专题报告也采用了这种说法。
“选址在两条高速公路交叉的地带。”消息人士告诉记者，“选址和传闻中的地方没有多大出入。在附近，还有一个规划中的地铁站，连接市区和浦东机场。”
香港2005年落成的迪士尼乐园占地126公顷，而据上海证券报报道，上海迪士尼乐园将数倍于香港乐园，媒体、券商研究机构对此的猜测是4—8平方公里。最早于2014年建成开园。
一个巨大乐园的诞生并无悬念。
市场预期迪士尼乐园落户后，周边的工厂企业多要搬迁转型，厂房土地可用来发展乐园配套服务设施，以及开发房地产，这将产生巨大的增值。
“那么大一个项目落地，游客的食宿都需要得到保障，这不可能全部都安排到市区，势必要在周边建设集中的大型商业服务场所。”一位房地产公司老总告诉记者。
记者环绕A1公路、A2公路、南六公路、周祝公路实地调查发现，A1公路北面川沙镇，城镇已成规模，厂多人口多，在短期内并不适宜发展迪士尼商业配套，否则，拆迁成本将极为昂贵。
而南六公路两侧或许将成为迪士尼商业配套的重点，原因是，其区域广阔，多是农田、工业厂房等，虽有农舍、学校、商业项目，但密度很低。
最重要的是，南六公路发展商业配套，具有地域性的优势，5—10公里的交通路程内建设服务场所，将有助于提供快捷方便的住宿、餐饮服务。
另外，从交通设计方面考虑，如果不对南六公路两旁的工厂进行搬迁，那么南六公路的交通繁忙状况不能得到解除，货运车辆来回穿行带来的喧嚣与迪士尼乐园“童话”般环境十分不匹配。
记者实地调研了部分被市场看好的上市公司，虽然这些公司土地所在位置、土地性质、所有权属等都不尽相同，但相信，在未来的上海迪士尼乐园这场盛宴中，他们的身影都将出现。
中路股份一直被市场认为是迪士尼项目首先受益的上市公司。其股价自2008年11月的5元附近起步，至今年8月，随着市场揣测迪士尼项目正式宣布日益临近，其股价最高上涨至25.47元。
中路股份得到市场追捧的原因是，公司有两个厂房坐落在传闻中迪士尼项目地址的附近。
“一块是南六公路818号，占地面积564多亩，一块是南六公路888号,占地面积130多亩。”中路股份董事会袁志坚告诉记者。“都是工业用地，购入均价在11万元／亩。”
记者实地考察发现，上述两个地块距离大约700米都在南六公路旁，据周祝公路仅3.5公里路程。
“沿南六公路再往南就到了上海野生动物园，其附近楼盘的单价已经到了7000多元，售价减去房地产开发商30%合理利润，每平方2500元的建安成本，其土地价格已经是150万元一亩了。”一位房地产行业人士告诉记者。
“如果要进行商业开发的话，那就要对土地性质进行变更，上海的做法是缴纳30%的土地出让金，缴纳的标准以周围的地价进行评估。”中路股份袁志坚告诉记者。
如果是按照目前市场200万每亩的估价，上述中路股份近700亩土地的潜在价值将在14亿元，去除土地出让金、拆迁成本等因素，公司潜在收益也在8亿元左右。
“这块地肯定不会卖，如果迪士尼真是落地在那个区域，我们应该会自己搞开发。现在请过一些设计公司来研究方案，但具体的规划还要等政府正式公布迪士尼规划方案才行。”中路股份一位高层向记者透露。
8月1日，中路股份公告的董事会决议中提到：“把握南汇区并入浦东新区、重大旅游建设项目落地的机遇，积极拓展公司自行车租赁网络服务、股权投资等现代服务业领域，促进公司健康、持续、稳定的发展。”上述中路股份高层人士向记者证实“重大旅游建设项目”就是指迪士尼。
据记者了解，中路股份是首家正式提出将迪士尼项目与公司发展战略相挂钩的上市公司。
“如果确实有商业开发的机会，那么公司的主业肯定会发生重大变更。”上述中路股份高层管理人员告诉记者。
令人费解的是，就在中路股份受迪士尼消息刺激股价节节攀升之时，却传来了大股东通过大宗交易减持的消息。其股价也如过山车一样，在涨停之后出现跌停。
8月14日，中路股份公告，中路集团以大宗交易方式减持公司无限售条件流通股923万股(占公司总股份的3.47%)，减持价格为21.09元/股-21.18元/股。减持后，中路集团仍持有公司无限售条件流通股114818667股，占公司总股份的43.22%。
“大股东的减持，也许是基金经理的游说，并最终为决策层所认可，这是为下一步基金介入创造条件。”中路股份一位内部人士向记者透露说。
中路股份目前面临的问题是，实际流通股本很小，仅有不到6000万股，总股本虽然有2.6亿股，但有5000万的B股，剩下的大部分还是在大股东手中。
界龙实业所在的印刷业也许并不被市场所关注，但公司拥有土地的位置却格外显眼。兴业证券分析师聂清廉研究发现，公司在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩。
而据消息人士透露，“界龙实业已经向浦发银行申请20亿的贷款，拟开发自己的厂房土地。”
“没有这回事。”界龙实业董秘楼福良否认了这种说法，“具体怎么样，现在很不好说，要等政府的具体规划出来之后才能有方案。”
对于市场关心的土地事情，楼福良介绍说，250亩的土地是没有问题的，另外的土地存在部分违章建筑，补办土地手续有一定的难度。
房地产开发人士提醒说，“虽然从理论上，界龙可以通过工业用地变更商业用地这一程序进行商业地产的开发，但其所在的区域综合环境将决定未来开发的商业前景。从地图上看，虽然界龙实业离迪士尼项目选址直线距离很近，但这要穿过A1公路，政府短期内不会为了界龙一个企业而改善川沙镇的交通条件。”
“界龙的厂区位于居民社区内、如果那个区域没有整体商业配套开发规划的话，它即使自己做商业开发，也仅仅是一个点而已。不能对迪士尼游客形成强吸引力。”
创新置业因为其地产项目全部位于南汇，也被贴上了迪士尼的标签。
公司在南汇的两个项目分别是东方夏威夷项目和绿洲康城项目。东方夏威夷项目占地54万平方米，地上建筑面积14.58万平方米，为郊区别墅，销售均价近20000万元/平方米。绿洲康城项目占地面积达64.92万平方米，地上建筑面积93.59万平方米。
因为土地获取时间较早，创新置业上述地块的土地成本极其低廉，在迪士尼落户南汇的预期下，公司土地增值以及商业开发的获益空间巨大。
近期被捧为受益迪士尼土地升值的，还有斯米克以及天宸股份。
相对来讲，斯米克是近期市场发掘的地主新贵。
斯米克招股说明书曾披露，公司在浦东浦江镇的3大厂区分别是三鲁公路2121号的177507平方米、浦江镇501街的195050平方米和20435平方米，合共39万多平方米，折合590亩，厂区土地于2005年买下，原始值为1.02亿元，约为17万多元/亩。
但记者调查发现，斯米克三鲁公路2121号和浦江镇501街的两个厂区，都位于迪士尼传闻地址的西南方，已经位于闵行区，地图直线距离确实仅有10公里，但交通距离在25公里以上。其周边环境也较为复杂，在一段时期内，未必适合商业开发。
另一个让斯米克被捧为迪士尼概念股的原因是，其主营业务为瓷砖生产，能够近水楼台，分享迪士尼建设订单。
记者调查发现，天宸股份也在浦东有400亩土地，属于天宸物流有限公司，但其位于浦东机场跑道旁边，且性质为农业性质，如果转为商业用地进行开发，将面临很多障碍。开发前景难以判断。
“我们认为中华企业受益程度比较大，它是专业的地产开发商，在南汇地区有大量的土地储备。”兴业证券首席策略分析师张亿东认为。
事实上，中华企业历年积累中，在原上海南汇区（现已合并入浦东新区）有大量土地储备，和地产项目。
根据中华企业内部人士的介绍，公司在距离浦东川沙附近的地产项目中，正按计划推进工程建设的项目有：南郊中华园一期、南汇区周浦项目(一、二期)等；正在前期规划设计的项目有：浦东新区花木镇三街坊42丘地块项目、南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目等。
其中，南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目非常引人瞩目，这也是中华企业距迪士尼项目最近的一处项目。该地块位于南六公路以东，沪南公路以北，约有210亩。该地块是中华企业在2007年10月从上海建德和上海嘉赟两公司手中获得，土地成本约为120万元每亩。虽然是在房地产市场顶点拿地，但随着迪士尼项目的落地，该地块仍然已经升值。业界专家认为，该项地块的市场价至少在150万元每亩。
上述周浦项目指的是，在紧挨着川沙镇的周浦镇，中华企业大举兴建“印象春城”，该项目占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，位于迪士尼项目东面10公里。南郊中华园则是别墅项目，占地34万平方米，位于迪士尼项目的西南方，车程距离20公里左右。
中华企业项目多，环绕未来的迪士尼项目，是其主要特点，这也是其被认为是受迪士尼项目长久利好的主要原因。
中化企业在原南汇区的巨大土地储备备受市场关注。
在南汇区航头镇在迪士尼的东南方向35公里车程左右的地方，是洋山国际深水港和临港新城，据说中华企业在此处也由大量土地储备。“这块土地储备就算有，（中华企业)的开发业是未来很久的事情了，迪士尼项目能否在落成几年内也未必辐射到。”上海一位房地产开公司总经理告诉记者。
值得一提的是，另一个具有实力，在迪士尼附近圈地的上市公司则是张江高科。
2009年2月，张江高科以2.15亿元出手接下上海欣凯元投资有限公司100%股权，上海欣凯元投资在浦东川沙工业区内占地面积为11.91万平方米的土地。
该地块距离张江集电港约15公里，距离浦东国际机场约6公里，距离迎宾大道1.5公里。张江高科此举被市场认为是其涉足迪士尼项目的配套开发的第一步。
迪士尼效应：并非全部是快乐 10年酝酿，迪士尼上海项目方拨云见日，从此，上海又将多了一个旅游标签——内地唯一的梦幻乐园。
比起香港，内地居民赴上海游迪士尼，门槛要低很多。从这个角度上说，上海迪士尼的市场更广大，潜力更好。
比肩世博园的巨大投资，以及周边商业配套工程的兴建，将以固定资产投资的形式带动上海未来3-5年内的经济增长。更为深远的是，迪士尼落成后，上海旅游业将迎来一个腾飞的机遇。对于上海的金融中心、航运中心的定位，也是一个补充。
“未来五年内，国内没有任何一个城市的项目能有这个规模，二级市场也没有这样一个实质性利好投资的机会。”上海一位券商研究员向记者表示。
对于迪士尼的关注，投资者要比上海市民要更为热心，香港迪士尼的兴建带来的股票上涨神话被投资者作为教材悉心研读。
香港迪士尼乐园于2003年1月12日开土动工，历时4年多，耗资141亿元，于2005年9月12日正式开幕。开幕式首日，就有1.6万名游客蜂拥而至。2006年春节期间，因游客尤其来自内地的游客太多，以至于发生拒绝持票游客入园事件。
香港的股票也随着迪士尼的酝酿、兴建、建成前夕炒作了三个波次，前后长达五年。
六福集团（0590.HK）主营金饰与黄金、宝石装饰品及其它饰品的零售与批发，它在2001年至2005年9月股价累计升幅接近500％；周生生（0116.HK），主营珠宝制造及零售等，在上述时间段涨幅约300％；思捷环球（0330.HK）2003年上市，主营品牌时装及化妆品批发零售等，三年股价翻4倍；中旅香港（0308.HK）主营旅游及旅游相关业务如运输、酒店等，5年内股价上涨150％。泛海酒店（0992.HK）曾在2005年5月24日创造了单日涨幅106%的奇迹；堡狮龙(0592.HK)从2003年5月至2004年7月股价上升17倍，股价从0.15元最高上涨至2.7港元；慕诗国际0130在同期涨幅达165%；化妆品零售商莎莎国际（0178.HK）2003年7月份至2005年9月累计上涨了249%。
但迪士尼开园之后，六福集团因利好兑现出现较大幅度的回落，2005年9月12日，迪士尼开园之时，六福集团股价却从高峰时的2.9港元跌至1.9港元，如预期开园时，六福集团会上涨，则大错特错。至2006年，六福集团跌至1港元。
创造17倍涨幅神话的堡狮龙，在迪士尼开园后，股价暴跌，至2008年11月，重新回到0.15港元附近。其他的香港迪士尼概念股也与此相似，概念炒作带来的巨大泡沫终究被刺破。
但客观的说，迪士尼给香港经济的影响是深远的，其最终也带动了相关上市公司业绩的提高。据统计，2005年香港游客创新高，超过2300万人次，同比增长7.1％；酒店入住率，在供给量同比增长12％的情况下，平均入住率仍高达86％。
A股的情况已经在重复香港迪士尼概念的故事，中路股份（600818.SH）从2008年11月最低的4.48元最高上涨至25.77元，在经历过2008年A股暴跌之后，仍然创历史新高。界龙实业、斯米克、外高桥也是经历了多轮爆炒，其股价从业绩考量已经是万倍“市梦率”。投资者所梦想的是：公司临近迪士尼拥有土地后，可获得天价收益，并有希望转为商业开发。
记者并不否认土地增值、商业开发的可能性，但期间，土地性质、具体位置，权属，市场投资者又有几人真正清楚其真相。而位置、土地性质、权属的不同将导致收益的天壤之别。
迪士尼真正带给上海的是旅游业腾飞、原南汇区商业开发的机遇，此一脉络之下，受益的不仅仅是土地，更主要的在于提供基建的上市公司、后续提供酒店、餐饮、交通服务的优质企业。
但即便是真正受益，投资者所需要警惕的是，利好兑现所带来的股价暴跌风险。
--来源:21世纪经济报道
